Bolånekalkylator – räkna ut månadskostnaden för ditt bolån

Så räknas månadskostnaden för ett bolån

Månadskostnaden för ett bolån har tre delar: räntan, ränteavdraget och amorteringen. Räntan är lånet gånger räntesatsen delat på tolv. Ränteavdraget är en skattereduktion som gör räntan billigare, och kalkylatorn drar av det direkt så att du ser vad räntan kostar efter skatt. Amorteringen är den del av lånet du betalar tillbaka varje månad. Skulden minskar med samma belopp. Pengarna ska ändå ut varje månad och hör därför hemma i hushållsbudgeten.

Kalkylatorn räknar på den första månaden med hela lånet. Redan andra månaden är lånet lite mindre och räntan därmed lite lägre, så den verkliga kostnaden sjunker långsamt månad för månad så länge räntan är oförändrad. Räntan är förifylld med SCB:s genomsnittsränta på nya och omförhandlade bolån till hushåll för den räntebindningstid du väljer. Det är ett genomsnitt över alla banker; din egen ränta kan vara högre eller lägre, och du kan skriva in den själv.

Fältet för avgift och drift är frivilligt. Där kan du lägga in månadsavgiften till bostadsrättsföreningen, eller driftkostnaden för ett hus, så att summan blir hela boendekostnaden per månad.

Bolånetaket: så stor kontantinsats behöver du

Sedan 1 april 2026 får ett nytt bolån vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Vid ett köp är marknadsvärdet priset. Kontantinsatsen måste därför vara minst 10 procent av priset. Skriver du in en mindre kontantinsats räknar kalkylatorn med det största bolån som taket tillåter och visar hur mycket som saknas.

Ett tilläggslån, alltså ett lån som utökar ett befintligt bolån, får ta belåningsgraden till högst 80 procent.

Bolånetaket säger inget om hur mycket du får låna i förhållande till din inkomst. Det avgör banken i sin egen kalkyl över vad som blir kvar att leva på, med en kalkylränta som är högre än dagens ränta. Kalkylatorn räknar därför inte ut något lånelöfte.

Amorteringskravet

Amorteringskravet är det lägsta belopp du måste betala av på bolånet varje år. Det styrs av belåningsgraden, alltså lånet i förhållande till bostadens marknadsvärde. Över 70 procent belåningsgrad är kravet minst 2 procent av lånet per år. Över 50 procent men högst 70 procent är kravet minst 1 procent per år. Vid 50 procent eller lägre finns inget amorteringskrav.

Procentsatsen räknas på det högsta kreditbeloppet, alltså lånet när det var som störst efter den senaste värderingen. För ett nytt lån är det beloppet när lånet togs. Med 2 procent per år av ett oförändrat belopp sjunker belåningsgraden i jämn takt. När den passerat 70 procent sjunker kravet till 1 procent, fortfarande av samma belopp. Kalkylatorn visar under rubriken ”Så trappas amorteringen ner” vilket år varje steg nås om bostadens värde är oförändrat.

Belåningsgraden räknas på marknadsvärdet vid köpet. Banken får värdera om bostaden tidigast 5 år efter köpet eller efter den senaste omvärdering som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Banken får då använda det nya värdet för belåningsgraden, och därmed både för amorteringskravet och för utrymmet för ett tilläggslån. Har värdet ändrats avsevärt av annat än den allmänna prisutvecklingen, till exempel genom en omfattande renovering, får omvärderingen göras tidigare.

Lagen har två undantag. Den som köper en nyproducerad bostad som första ägare kan få slippa amortera i högst 5 år från tillträdet. Banken får också medge ett uppehåll i amorteringen under en begränsad tid vid särskilda skäl, till exempel arbetslöshet, sjukdom eller dödsfall i hushållet. Kravet är ett golv: banken får kräva att du amorterar mer, och många gör det vid hög belåningsgrad.

Alla regler, undantagen och vad som ändrades 1 april 2026 finns på sidan Bolånetak och amorteringskrav.

Ränteavdraget i månadskostnaden

Räntan på ett bolån ger en skattereduktion, ränteavdraget. Inkomstår 2026 är den 30 procent av underskottet av kapital upp till 100 000 kr och 21 procent av den del som överstiger gränsen. Gränsen gäller per person. Två låntagare som delar lånet lika har var sitt underskott, och därför kan ett stort lån ge ett större avdrag för två än för en. Kalkylatorn delar räntan lika när du väljer två låntagare.

Skattereduktionen räknas av mot kommunal och statlig inkomstskatt i deklarationen året efter. Kalkylatorn visar den som en tolftedel per månad och antar att du inte har kapitalinkomster som minskar underskottet, och att din skatt räcker till hela reduktionen. Räkna på din egen skatt och lön i ränteavdragskalkylatorn.

Före 1 april 2026

Till och med 31 mars 2026 gällde Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd. Bolånetaket var 85 procent av marknadsvärdet, så kontantinsatsen behövde vara minst 15 procent av priset. Dessutom fanns ett skärpt amorteringskrav: den som lånade mer än 4,5 gånger hushållets bruttoårsinkomst skulle amortera ytterligare 1 procent av lånet per år, utöver det vanliga kravet. Föreskrifterna och de allmänna råden upphörde att gälla den 31 mars 2026, dagen innan lagen om begränsning av bostadskrediter trädde i kraft. Stegen i det vanliga amorteringskravet är desamma som tidigare.

Exempel: en bostad för 3 000 000 kr

Bostaden kostar 3 000 000 kr och kontantinsatsen är 450 000 kr, så bolånet blir 2 550 000 kr och belåningsgraden 85 procent. Räntan är 3 procent, räknat med en låntagare och inkomstår 2026.

Med oförändrat marknadsvärde och exakt kravet i amortering är belåningsgraden nere på 70 procent efter 9 år. Då sjunker kravet till 1 procent av lånet, 2 125 kr per månad, och efter 33 år upphör kravet. Källor: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter 4 och 7 §§, inkomstskattelagen 67 kap. 10 §.

Vanliga frågor

Källor

• Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter: 2, 4, 5, 7, 9, 10 och 13 §§, i kraft 1 april 2026. Riksdagsbeslut 2026-03-04, bet. 2025/26:FiU36. Kontrollerad 2026-10-12.
• Prop. 2025/26:119 Utveckling av makrotillsynsområdet.
• Finansinspektionen, beslutspromemoria 2026-03-17 (FI dnr 25-33519): upphävande av FFFS 2016:16, FFFS 2016:33 och FFFS 2020:3 den 31 mars 2026. Kontrollerad 2026-10-12.
• FFFS 2016:16 i Finansinspektionens författningsregister: amorteringskravets steg och det skärpta kravet (ändringen FFFS 2017:23). Kontrollerad 2026-10-12.
• Skatteverket, Avdrag för ränteutgifter; inkomstskattelagen 67 kap. 10 §.
• SCB, Bolåneräntor till hushåll fördelat på räntebindningstid, månad (RantaT04N), nya och omförhandlade avtal; statistikansvarig myndighet Sveriges riksbank. Hämtas dagligen till sidans statistik.

Relaterade kalkylatorer