Bolånetak och amorteringskrav

Bolånetak och kontantinsats

När du lånar för att köpa en bostad får belåningsgraden bli högst 90 procent (4 §). Belåningsgraden är lånet i förhållande till bostadens marknadsvärde. Banken räknar med marknadsvärdet när du köpte bostaden (13 §).

Den del av priset som du inte får låna betalar du själv. Det är kontantinsatsen, och den är minst 10 procent av priset.

Tilläggslån

Lånar du mer senare, med bostaden som säkerhet, kallas det tilläggslån. I lagen heter det att bostadskrediten utökas. Efter utökningen får belåningsgraden vara högst 80 procent (5 §). Det gäller varje utökning, också av lån som togs före 1 april 2026. Ett lån som du inte utökar påverkas inte av taket.

Belåningsgraden räknas på marknadsvärdet när du köpte bostaden. Banken får värdera om bostaden för att du ska kunna låna mer tidigast 5 år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet (13 §).

Alla bolån räknas

Belåningsgraden räknas på alla bolån med bostaden som säkerhet, också lån hos andra banker. Lån utan säkerhet, som privatlån, räknas inte in (2 §, prop. 2025/26:119).

Amorteringskravet

Amorteringskravet är det minsta du ska betala av på bolånet varje år. Hur mycket beror på belåningsgraden (7 §).

Procenten räknas på det högsta kreditbeloppet, alltså alla bolån på bostaden tillsammans när de var som högst efter den senaste värderingen (7 §). När du köper en bostad är det i regel det du lånar vid köpet. Procenten räknas på samma belopp även när lånet har minskat. Amorteringen ändras när belåningsgraden passerar en gräns i tabellen, när lånet utökas över det högsta beloppet eller när bostaden värderas om. Banken ska på begäran berätta vilka uppgifter den räknar med (14 §).

Exempel: tre nya lån på en bostad värd 4 000 000 kronor

När bostaden värderas om

Banken får värdera om bostaden tidigast 5 år efter köpet. Har bostaden redan värderats om räknas tiden från den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller utrymmet att låna. Har värdet ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen får banken värdera om tidigare. Ett exempel är en omfattande renovering (13 §, prop. 2025/26:119).

Vill du veta vad ditt bolån kostar i månaden med ränta, ränteavdrag och amortering kan du räkna i Bolånekalkylatorn.

Det här ändrades 1 april 2026

Sedan 1 april 2026 står reglerna i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Tidigare stod de i Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd (FFFS 2016:16, FFFS 2016:33 och FFFS 2020:3), som upphörde att gälla den 31 mars 2026.

Lån som redan har det skärpta kravet

Det skärpta kravet tas inte bort av sig självt på ett lån som redan amorteras enligt det. Lånet behåller sina villkor tills du och banken kommer överens om att ändra dem. Vill du sluta amortera enligt det skärpta kravet behöver du alltså kontakta banken (regeringens pressmeddelande 2026-03-05, prop. 2025/26:119).

Undantag

• Nyproduktion. Den som köper en nyproducerad bostad som första ägare kan få slippa amortera i högst 5 år från tillträdet. Banken bestämmer om undantaget ges (10 §).
• Särskilda skäl. Banken kan ge ett tillfälligt uppehåll i amorteringen om något händer under tiden du har lånet, till exempel arbetslöshet, sjukdom eller att en närstående dör. Banken bestämmer om uppehållet ges och hur länge (9 §, prop. 2025/26:119).
• Lån från före amorteringskravet. Ett lån som togs före 1 juni 2016 hos en bank eller ett annat kreditinstitut, eller före 1 januari 2019 hos ett bostadskreditinstitut, omfattas inte av amorteringskravet (övergångsbestämmelserna till lagen). Hos ett bostadskreditinstitut räknas också ett lån från den första veckan i januari 2019, om erbjudandet om lånet kom före årsskiftet. Undantaget gäller också om du byter bank. Det upphör om lånet flyttas till en ny bostad eller tas över av en köpare. Utökar du ett sådant lån ska hela lånet amorteras enligt tabellen. Banken får också låta dig amortera bara utökningen, med minst 10 procent av dess ursprungliga belopp om året. Det kallas alternativregeln (8 §, prop. 2025/26:119).
• Kapitalfrigöringskrediter. Ett lån som ska betalas tillbaka först när bostaden lämnas över, för att låntagaren har nått en viss ålder, har fått sviktande hälsa eller har dött, kallas kapitalfrigöringskredit. Banken får medge att ett sådant lån inte amorteras (11 §).
• Lantbruk. Lagen gäller inte lantbruksenheter (1 §).

Kvar att leva på

Bolånetaket och amorteringskravet säger inget om hur mycket du får låna i förhållande till din inkomst. Det avgör banken i sin kreditprövning.

Varje långivare måste pröva om du har råd med lånet. Lånet får bara beviljas om du kan betala (12 § konsumentkreditlagen, 2010:1846). För ett bolån ska banken också kontrollera uppgifterna om din ekonomi. Prövningen får inte till största delen bygga på att bostaden är värd mer än lånet. Den får inte heller bygga på att bostaden väntas stiga i värde (12 a §).

Bankerna gör prövningen med en kvar att leva på-kalkyl. Den visar vad hushållet har kvar efter skatt, boendekostnad och andra utgifter. Kalkylen räknar med en kalkylränta. Det är en högre ränta än den du betalar. Så syns det om hushållet klarar ett högre ränteläge. Varje bank bestämmer själv sin kalkylränta. Lagen anger ingen nivå.

I Finansinspektionens kartläggning av bankerna var kalkylräntan i genomsnitt 6,6 procent år 2023 (Den svenska bolånemarknaden, 7 mars 2024). Finansinspektionen hade inte redovisat något senare genomsnitt den 12 oktober 2026.

Den 20 november 2026 ersätts konsumentkreditlagen av en ny konsumentkreditlag (2026:1011). Den kräver en grundlig kreditprövning som bygger på dina inkomster, utgifter och skulder (3 kap. 13 och 14 §§). Lån som tas före den dagen följer fortfarande den nuvarande lagen.

Vanliga frågor